Кризис на рынке недвижимости беспощаден не только к бедным. Всем, безусловно, известны проблемы рядовых ипотечников (особенно валютных), с трудом выплачивающих кредиты за квартиры. А теневая сторона кризиса – тяжёлая ситуация, в которой оказались застройщики коттеджных посёлков и владельцы офисных и торговых зданий. Одни не могут продать дома, другие найти для своих помещений арендаторов. Банкротство грозит тем и другим.
Загородная недвижимость
За 2010–2015 годы количество сделок с загородными домами, по оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», сократилось более чем вдвое. В 2016 году данная тенденция еще усугубилась. Снижение спроса логично привело к удешевлению. Согласно тому же источнику, подмосковный коттедж пять лет назад стоил в среднем более 20 миллионов рублей, а теперь не дотягивает и до 15 миллионов.
📌 Реклама
Отключить
Падение цен отчасти сглаживается всё более явной ставкой застройщиков на бюджетные объекты. Опять же, по подсчётам риэлторов, за пять последних лет среднестатистические коттедж и участок под него ужались в размерах соответственно на 13 и 8 процентов. Но помогает подобная экономия мало. В первую очередь, из-за роста стоимости стройматериалов. К концу 2016 года, по подсчётам аналитиков, она поднимется на 25 процентов. Как сообщил представитель правительства Московской области, за последнюю весну металлопрокат и трубы стали дороже сразу на 75 процентов. А арматура в первой половине года и вовсе выросла в цене вдвое, одним лишь этим обеспечив повышение себестоимости квадратного метра домов примерно на 5 процентов.
И стройматериалы – не единственные расходы компаний. На 9 процентов дороже за последние два года им стало обходиться обслуживание кредитов, ставка по которым выросла в среднем с 11 до 15 процентов за 2014 год и до 18 процентов к сегодняшнему дню. В результате просрочка по строительным займам за последние двенадцать месяцев увеличилась в полтора раза. Суммарно она достигла уже 360 миллиардов рублей.
Все перечисленные тенденции отражаются и на коммерческих объектах. Они тоже стали насколько дороже по себестоимости, настолько же и менее востребованными.
По утверждениям аналитиков, сегодня в Москве тщетно ожидают арендаторов примерно 3 миллиона квадратных метров офисных помещений. Пустует более 30 процентов офисов класса «А» и почти 15 процентов – класса «Б». В торговых центрах в 2015 году не были заняты около 9 процентов площадей, или в полтора раза больше, чем годом ранее. Серьёзные сложности испытывают недавно возведённые объекты. В открытом в 2014 году ТЦ «Авиапарк» на Ходынском поле спустя год не хватало 40 процентов арендаторов. А во введённом в эксплуатацию почти одновременно с ним ТЦ «Мозаика» в течение первого года работы не простаивали лишь четверть «точек».
Как следствие в 2015 году плата за аренду в московских торговых центрах снизилась на 10–15 процентов. За первую половину 2016 года, согласно подсчётам специалистов сайта «Росриэлт», – ещё почти на 10 процентов. А падение арендных ставок в обычных магазинах, расположенных на первом этаже зданий, доходит до 40 процентов. И даже в таких условиях претенденты на торговые помещения отыскиваются с трудом. Вероятно, расценки ещё будут уменьшаться.
📌 Реклама
Отключить
Нагрузка на офисные и торговые центры…
Можно, конечно, с продажей коттеджей и сдачей офисов в аренду не торопиться и подождать перемен к лучшему. Глядишь, тогда и появятся клиенты, которые предложат настоящую цену. Но тут есть, как минимум, два препятствия. Во-первых, ждать придётся долго. Минэкономразвития уже спрогнозировал, что до 2020 года доходы россиян повысятся не больше, чем на 1 процент. А во-вторых, недвижимые объекты в течение всего времени ожидания придётся обслуживать. А это удовольствие не из дешёвых.
Участки, выделенные под торговые или офисные здания, требуют арендной платы. В Москве, в соответствии с приложением 1 правительственного постановления от 25 апреля 2006 года N 233-ПП, аренда земли для таких целей обойдётся в 1,5 процента от её кадастровой стоимости ежегодно. Как следует из подготовленной мэрией официальной презентации, в 2014 году кадастровая стоимость квадратного метра, определённого под торговые помещения, в среднем составляла 52000 рублей, а под офисы – 47500 рублей. Теперь возьмём торговый комплекс, который планируют построить в Зеленоградском административном округе на территории в 0,9 га (9000 квадратных метров). Отталкиваясь от средних расценок, получим, что кадастровая стоимость такого участка составит 468 миллионов рублей, а ежегодные затраты на его аренду – более 7 миллионов рублей.
Когда торговый комплекс будет закончен, за него придётся вносить налоги. Они тоже растут, поскольку как раз сейчас происходит переход к их начислению опять же на основе кадастровой стоимости. Площадь здания, по проекту, равняется 7280 квадратным метрам. По тем же данным от правительства Москвы, кадастровая средняя стоимость одного «квадрата» торговых и офисных объектов города составляет 127 тысяч рублей. То есть в нашем случае она может вплотную подойти к отметке в 1 миллиард рублей. Согласно статье 406 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), недвижимое имущество стоимостью свыше 300 миллионов рублей, принадлежащее физическому лицу, облагается двухпроцентным налогом. Но и при нахождении объекта в собственности организации к нему, по статье 380 НК РФ, тоже может применяться налоговая ставка до 2 процентов. Соответственно, ежегодная налоговая нагрузка на такой комплекс достигнет почти 20 миллионов рублей. При нынешней нехватке арендаторов сумма наверняка окажется слишком значительной.
📌 Реклама
Отключить
…И на коттеджные посёлки
Коттеджные посёлки застройщики обычно возводят на земле, которую уже выкупили. То есть её аренду оплачивать не надо. Зато участки, равно как и строения на них, требуют налоговых отчислений. И пока покупатель не нашёлся, они становятся головной болью застройщика.
Открываем наугад сайт посёлка бизнес-класса. Видим, что коттедж площадью 276 квадратных метров (один из самых маленьких в посёлке) выставлен в нём на продажу за 21 миллион рублей. Возьмём эту цифру за рыночную стоимость объекта, которой в идеале должна соответствовать кадастровая. Поскольку он всё ещё числится за застройщиком, то налоговая ставка на него составляет те же 2 процента. Или 420 тысяч рублей в год.
Примите во внимание, что кадастровая стоимость тождественна рыночной именно что в идеале, а на самом деле обычно существенно превышает её. А также то, что, согласно генплану, представленному на сайте этого случайно взятого посёлка, в нём в данный момент не реализовано 45 домов, в основном ещё более дорогих. Отдавать в пользу государства около 20 миллионов рублей за дома, которые должны были принести прибыль, – роскошь непозволительная.
Торговый комплекс и коттеджный посёлок, о которых шла речь выше, отнюдь не уникальны. Владельцы подобного неликвида, разбросанного по всей стране, вынуждены преодолевать те же трудности. И с задачей справляются далеко не все.
Сейчас проводятся банкротные процедуры в отношении ряда известных торговых центров: «Corteo Fashion Mall», «Покровский пассаж», сети «Торговый квартал» и других. Некоторые выставлены на продажу (такие как ТК «Алтын Ай» площадью 23 тысячи квадратных метров в Набережных Челнах), но вряд ли будут реализованы. А в строительстве ситуация и вовсе аховая. Несостоятельными за два последних года объявлены более 70 фирм-застройщиков, часть из которых занималась коттеджными посёлками. При этом, по оценкам экспертов, дно пока не достигнуто. В ближайшие годы мы увидим в сфере загородной и коммерческой недвижимости ещё много банкротств.
